ДОБРО ПОЖАЛОВАТЬ НА САЙТ ЖИТЕЛЕЙ КВАРТАЛА МОЛОДЕЖНЫЙ Г.КРАСНОГОРСК
ЖК Молодежный ЖК Молодежный 1 ЖК Молодежный 2 ЖК Молодежный 3 ЖК Молодежный 4

Форум жителей ЖК "Молодежный" г.Красногорск

Информация о пользователе

Привет, Гость! Войдите или зарегистрируйтесь.


Вы здесь » Форум жителей ЖК "Молодежный" г.Красногорск » Общие вопросы района » Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар


Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Сообщений 1 страница 20 из 292

1

Уважаемые жители, рады приветствовать вас!

Позвольте представиться: меня зовут Марина Макушева, я являюсь руководителем юридического бюро «Лексар». Наше бюро работает с 2011 года и специализируется на вопросах, связанных с приобретением недвижимого имущества, в том числе:

- взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи объектов недвижимого имущества;
- признание права собственности;
- взыскание расходов на устранение недоделок в переданной квартире;
- и многие другие вопросы.

Нашей командой накоплен большой опыт по успешному разрешению перечисленных вопросов в судебном порядке в судах Москвы и области.
В связи с тем, что к нам обратились за консультациями несколько жителей ЖК «Молодёжный», мы решили быть ближе к Вам и создать свою ветку на вашем форуме.

В этой теме сотрудники нашего бюро будут делиться информацией и своим опытом, выкладывать образцы документов, давать консультации, связанные с приобретением жилья.

С результатами нашей работы вы можете ознакомиться на наших сайтах:
www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар, где выложены полученные нами судебные решения по взысканию неустойки.
www.лексар.рф, где выложены полученные нами судебные решения по делам, связанным с признанием права собственности.

На этих же сайтах содержится много полезной и интересной информации.

Наша команда:

С отзывами наших клиентов вы можете ознакомиться по ссылкам:
www.apoi.ru
www.yandex.ru
www.neustoyka-ddu.ru

Если вы пожелаете познакомиться с сотрудниками нашего бюро лично, приезжайте к нам в офис, который находится в Бизнес-парке «Румянцево» (пересечение Киевского шоссе и МКАД), корп. В, подъезд 15В, 5-й этаж, офис 501в, проезд м. Румянцево.
Будем рады вас видеть!

С уважением,
руководитель Юридического бюро «Лексар»
Марина Макушева

Отредактировано Юр бюро Лексар (2017-06-03 00:43:53)

0

2

Дольщики нередко сталкиваются с проблемой расчёта суммы неустойки. Несмотря на довольно простую формулу подсчёта, возникает много вопросов её практического применения.

Итак, согласно п. 2 ст. 6 Закона № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве» «…в случае нарушения предусмотренного договором участия срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора участия за каждый день просрочки, при этом если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная указанной статьей неустойка (пени) уплачивается Застройщиком в двойном размере».

Традиционно сложности возникают с определением периода просрочки. Как правильно подсчитать период просрочки? С какого дня начинать отсчёт? Включать ли в период просрочки дату подписания акта приёма – передачи?

На этот вопрос дал исчерпывающий ответ Президиум Верховного Суда РФ в своём обзоре разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013г.:

«…В случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), – с другой…».

Таким образом, если дата передачи квартиры указана «не позднее 30.06.2016г.», то подписание акта приёма – передачи квартиры 01.07.2016г. будет являться просрочкой в размере 1 дня, подписание АПП 02.07.2016г. будет являться просрочкой в размере 2х дней и т.д.

Итак, исходя из текста закона 214-ФЗ, формула расчёта неустойки (до 2016г.) выглядит так:

Сумма неустойки за один день (Х) = ЦЕНА ПО ДДУ * ставка рефинансирования/ 150
Сумма неустойки за период = Х * кол-во дней просрочки.

С этим разобрались. Однако, если до 2016 года со ставкой рефинансирования было всё понятно (она не менялась годами), то с 2016 года появился новый параметр «ключевая ставка», который и вызывает затруднения, ведь о нём в законе 214-ФЗ не сказано ни слова! Откуда же взялась ключевая ставка?

Дело в том, что до 2016 года ставка рефинансирования устанавливалась ЦБ РФ самостоятельно, и с 14.09.2012г. по 31.12.2015г. составляла 8,25% (в формуле учитывается как 0,0825). Но уже с 01 января 2016 года согласно Указанию ЦБ РФ от 11.12.2015г. № 3894-У ставка рефинансирования стала равна ключевой ставке, на тот момент составлявшей 11% (в формуле учитывается как 0,11).

Таким образом, с 2016 года формула расчёта неустойки стала выглядеть так:

Сумма неустойки за один день (Х) = ЦЕНА ПО ДДУ * ключевая ставка / 150
Сумма неустойки за период = Х * кол-во дней просрочки.

А дальше ключевая ставка стала меняться (текущий размер ключевой ставки можно всегда проверить на сайте ЦБ РФ www.cbr.ru):
С 14 июня 2016г. уменьшилась до 10,5% (в формуле учитывается как 0,105)
С 19 сентября 2016г. уменьшилась до 10% (в формуле учитывается как 0,1)

Разбор подсчёта неустойки на конкретном примере разберём в следующей статье.

www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

0

3

При практическом применении формулы, нередко возникает вопрос, а как подсчитать неустойку, если за период просрочки ставка рефинансирования (ключевая ставка) менялась? Нужно ли считать каждый период отдельно или подсчитать сумму по одной ставке (например, на дату подписания акта приёма-передачи или подачи искового заявления)?

Тут стоит отметить, что если в начале года суды по-разному производили подсчёт, то в настоящее время уже сложилась практика, согласно которой расчёт суммы неустойки производится за каждый период, в который действовала та или иная ключевая ставка/ставка рефинансирования. При этом, вы всегда можете заявить иск, рассчитав неустойку по выгодной Вам ставке – если Суд будет не согласен с расчётом, то произведёт перерасчёт самостоятельно.

Пример:

Срок передачи квартиры: «не позднее 30 июня 2015года», цена квартиры 2 000 000руб., квартира не передана. Я подаю иск по состоянию на 30 сентября 2016г. Сумма неустойки за этот период составит 596 200,51коп., из расчёта:

с 01.07.2015г. по 31.12.2015г. – 202 400р.,
с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. – 242 000,55р.
с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. – 135 800р.,
с 19.09.2016г. по 30.09.2016г. – 15 999,96р.

Для Вашего удобства мы приводим формулы расчёта суммы неустойки, исходя из размера ставки рефинансирования/ключевой ставки в соответствующие периоды:

За период с 01.07.2015г. по 30.12.2015г. (184 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,0825 / 150 * 184

За период с 01.01.2016г. по 13.06.2016г. (165 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,11 / 150 * 165

За период с 14.06.2016г. по 18.09.2016г. (97 дней):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,105 / 150 * 97

За период с 19.09.2016г. по 30.11.2016г. (72 дня):
Сумма неустойки = ЦЕНА ПО ДДУ * 0,1 / 150 * 72

Если у вас всё равно возникают трудности с расчётом суммы неустойки, пожалуйста, оставляйте заявку на нашем сайте www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар или звоните по телефону +7 499 955 4928. Будем рады Вам помочь!

0

4

Предложенный нами способ расчёта суммы неустойки вызвал вопросы у дольщиков, так как некоторые из них сталкивались с иным мнением юристов, согласно которому единственно верным способом расчёта неустойки за период является применение единой ставки ЦБ, действующей на дату подписания акта приёма – передачи квартиры либо на дату подачи иска. Что же, давайте разбираться.

Эпиграфом к дальнейшему повествованию будет известная русская пословица: закон, что дышло: куда повернёшь - туда и вышло.

Обратимся к тесту закона. Согласно ч. 2. ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»:  «…В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Обязательство, которое нарушил застройщик, состоит в передаче квартиры. Однако сразу возникает вопрос, о каком дне идёт речь: дате фактического исполнения обязательства (подписания акта приёма – передачи) или дате, исполнения обязательства, указанной в ДДУ? И если мы имеем в виду фактическую передачу, то какую дату брать в расчёт, если квартира так и не передана? Третий вопрос, вытекающий из первых двух: как производить подсчёт каждого дня просрочки? И тут начинаются дискуссии, так как налицо три варианта прочтения одной и той же нормы:

1. Нужно делать расчёт за весь период, применяя единую ставку, действовавшую на дату исполнения обязательства, указанной в ДДУ;
2. Нужно делать расчёт за весь период, применяя единую ставку, действовавшую на дату фактического исполнения обязательства (дату акта приёма-передачи) либо, если квартира не передана, на дату подачи искового заявления;
3. Нужно делать расчёт за каждый день, применяя ставку ЦБ, действовавшую в каждый день просрочки.

Рассмотрим каждый вариант подсчёта.

Первый вариант самый удобный: в ДДУ указана дата передачи квартиры (дата исполнения обязательства), если она не передана в срок, то сумма неустойки высчитывается на эту дату в соответствии с действующей в этот день ставкой ЦБ и далее каждый день просрочки будет стоить одну и ту же сумму, независимо от дальнейших изменений ключевой ставки. Логично? Логично.

Когда ставка рефинансирования стала равняться ключевой ставке (с 01.01.2016г.), юристы справедливо посчитали, что законодатель говорит о фактической дате исполнения обязательства, и действительно, зачем считать неустойку по 8,25%, если можно посчитать по 11%?  Логично? Логично.

Однако, когда ключевая ставка поползла вниз, и считать неустойку за весь период по 10,5% стало не выгодно, то появились доводы о том, что нужно высчитывать неустойку за каждый день просрочки, применяя ставку ЦБ, действовавшую в этот день. Действительно, если ставка ЦБ меняется, то очевидно, что и расчёт должен меняться, так как в обратном случае (если квартира так и не передана), за один и тот же период дольщик взыщет разные суммы в зависимости от того, например, когда он обратился в суд, а это несправедливо. Логично? Логично.

Таким образом, каждый способ подсчёта неустойки может иметь своё обоснование. Пока ставка рефинансирования не менялась, таких вопросов не возникало. С прошлого года применяемая в расчётах ставка успела измениться три раза, что повлекло за собой споры о том, как делать расчёт, а суды стали выносить разные решения.

Когда ставка рефинансирования стала равняться ключевой ставке, наше бюро, действуя в интересах клиентов, делало расчёт неустойки по второму варианту: 11% за весь период просрочки, приводя в своих исковых заявлениях соответствующее обоснование. Однако суды делали перерасчёт по периодам. Предлагаем Вашему вниманию одно из таких решений, где судья не поленилась привести расчёт неустойки в тексте решения.

Цена квартиры 6 792 056,00руб., период просрочки с 01.09.2015г. по 23.03.2016г. В иске мы заявили сумму неустойки, произведя расчёт по ставке 11% за весь период: 6 792 056 * 0,11 *1/300 *2 * 204 = 1 016 091,58руб.
Однако суд сделал перерасчёт (стр. 3), посчитав сумму неустойки отдельно за 2015 год (составила 455 746,96руб.) и отдельно за 2016 год (составила 413 409,81руб.), в сумме 869 156,77руб. Московский городской суд подтвердил это решение.

С тех пор, как ключевая ставка стала снижаться, мы, снова действуя в интересах клиентов, изменили свою позицию, и теперь в своих исковых заявлениях делаем расчёт неустойки по периодам. Судебная практика в настоящий момент идёт именно по этому пути, хотя, безусловно, мы не можем заявлять, что во всех судах она одинакова. Уверены, что есть и будут судьи, которые толкуют и будут толковать эту норму по-своему. В конечном счёте, неважно, что мы думаем, важно, что думает конкретный судья, так как именно он/она принимает решение. Мы все ждём разъяснений Верховного суда по этому вопросу для того, чтобы поставить точку в этой дискуссии.

А пока таких разъяснений нет, то мы производим подсчёт так, как это выгодно клиенту. В настоящий момент выгодно считать по периодам, и мы так и считаем :)
Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар
Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар
Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар
Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар
Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

0

5

В продолжение темы о способах расчёта неустойки...
       Иск нашего клиента, жителя ЖК "Бутово-парк" (ответчик АО "СТ-Инжиниринг") был подан в Зюзинский районный суд в декабре 2015 года, дело было расписано судье Симоновой Е. А. Заседание было назначено на январь, но благодаря стараниям застройщика перенесено на 29 февраля 2016г.

      К заседанию, мы решили уточнить исковые требования и, безусловно, встал вопрос: пересчитывать неустойку за весь период по 11% или разбить на части?

      К счастью, нам было известно, что судья Симонова Е. А. уже определилась с позицией по этому вопросу, поэтому мы в уточненном заявлении произвели расчёт отдельно за 2015 год и отдельно за 2016 год. И не прогадали! Судья оценила наш порыв и взыскала неустойку в полном объёме: 647 941,04р. - неустойки (в полном объёме); 323 970,52р. - штрафа (в полном объёме); 5 000р. - компенсации морального вреда (традиционно); 15 000р. - расходов на оплату услуг представителя бюро «Лексар»; 1 500р. - расходов на оформление доверенности; 750,60р. - почтовые расходы, а всего 994 162,16руб.

Безусловно, застройщик обжаловал это решение в Московском городском суде. Более того, стараниями их юристов заседание откладывалось 3!! раза (изначально дело должно было слушаться 08.07.16г., но из-за неявки Ответчика его перенесли на 18.07.16г., и потом ещё раз - на 18.08.2016г.). К этому заседанию застройщик подготовился основательно: в зале суда присутствовали три представителя ответчика, в то время, как интересы истца представлял только один сотрудник нашего бюро. Обстановка была очень нервозной... Однако мы справились с непростой задачей, и решение Зюзинского районного суда осталось в силе, а жалоба без удовлетворения.

Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар
Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар
Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар
Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

0

6

Закрывая вопрос о способах подсчёта неустойки хотим поделиться ещё одним делом, демонстрирующим разношёрстное толкование одной и той же нормы.

Судья Савёловского районного суда Миронова А. А. в своём решении от 21.06.2016г. по делу нашего клиента – жителя ЖК «Бутово – парк» (ответчик АО «СТ-Инжиниринг») пересчитала неустойку по единой ставке 10,5% за весь период просрочки 326 дней (с 01.07.2015г. по 21.06.2016г. – дату судебного заседания) от суммы ДДУ 1 901 150руб. Сумма неустойки при таком расчёте составила 433 842,43руб. Судья снизила её до 400 000руб., однако штраф присудила в полном объёме – 200 500руб. С ответчика также в полном объёме были взысканы судебные расходы (услуги нашего бюро) 36 000руб. Итоговая сумма составила 641 203,00руб.
20.09.2016г. Московский городской суд оставил в силе это решение.

Повторим ранее озвученный нами вывод: пока Верховный суд не высказал своё мнение, считайте неустойку так, как выгодно Вам – суд скорректирует эти суммы, если посчитает нужным.

Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар
Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар
Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

0

7

Немного судебной практики из Видновского суда МО, где у нас было рассмотрено сразу несколько дел.

Дольщику из ЖК Переделкино Ближнее (застройщик ООО «Олета») квартира подлежала передаче не позднее 31 мая 2016г., однако была готова к передаче только в сентябре. В сентябре дольщик явился на объект для осмотра и приемки квартиры по акту приема-передачи, однако в ходе её осмотра были выявлены недостатки, которые были зафиксированы в дефектной ведомости. К сожалению, дольщик совершил ошибку, так как не оставил себе ни второй экземпляр дефектной ведомости, ни её копию. Тем не менее, мы, руководствуясь принципом «всегда проси больше» заявили ко взысканию неустойку на день судебного заседания, которая составила 373 857,59руб. Безусловно в суде Ответчик не признал наличия дефектов и получение дефектной ведомости, и неустойка была взыскана по дату осмотра квартиры, что составляло 231 313,49руб.

Судья Волкова Ю. С. взыскала:
100 000руб. неустойки;
25 000руб. штрафа;
20 000 руб. компенсации морального вреда;
21 700руб. представительских расходов,
а всего 166 700руб.

У второго дольщика из ЖК Переделкино Ближнее просрочка составила 116 дней, цена иска составила 286 959,00руб.
Судья Побединская М. А. взыскала:
150 000руб. неустойки;
30 000руб. штрафа;
20 000 руб. компенсации морального вреда;
10 000руб. представительских расходов,
а всего 210 000руб.

У третьего дольщика из ЖК Переделкино Ближнее просрочка составила 140 дней, цена иска – 340118,50руб.
Судья Побединская М. А. взыскала:
170 000руб. неустойки,
40 000руб. штрафа;
20 000 руб. компенсации морального вреда;
10 000руб. представительских расходов,
а всего 240 000руб.

У дольщика из ЖК Домодедово парк (застройщик ЗАО «Капитал Б») просрочка составила 241 дней, цена иска – 336 254руб.
Судья Побединская М. А. взыскала:
160 000руб. неустойки,
30 000руб. штрафа;
20 000 руб. компенсации морального вреда;
10 000руб. представительских расходов,
а всего 210 000руб.

По результатам последних вынесенных судьей Побединской М. А. решение можно сделать вывод, что она стабильно снижает неустойку примерно в два раза.

Обращаем Ваше внимание, что суды будут принимать исковые заявления до конца следующей недели. Обратившись в суд в этом году, вы сэкономите своё время, а это, как минимум, половина месяца. После 23 декабря многие суды будут отказывать в приёме исков под разными предлогами.

www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

0

8

Сегодня мы хотим обратить ваше внимание на важность такого документа, как претензия.

В последние годы всё чаще возникают ситуации, когда, несмотря на то, что строительство дома не завершено, недобросовестные застройщики рассылают дольщикам предусмотренные п. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» сообщения о завершении строительства дома и о готовности передать квартиру дольщику, с предупреждением о том, что в случае уклонения дольщика от получения квартиры ему будет направлен односторонний акт передачи квартиры.
Парадоксальная ситуация: дом не готов, ключи не выдают, но дольщик уже извещен о необходимости принять квартиру и даже предупрежден о последствиях уклонения. Что делать?

Немедленно пишите претензию застройщику! Не откладывайте, так как в случае, если застройщик успеет отправить вам односторонний акт, то это может повлечь сильное снижение судом присуждённой суммы, а сами шансы на получение неустойки (в некоторых случаях) могут существенно снизиться! В дальнейшем именно наличие этой претензии, отправленной до получения одностороннего акта, может сыграть решающую роль при рассмотрении судом вашего иска о взыскании неустойки.

В претензии нужно сфокусироваться на двух основных моментах:

1. Несмотря на отправленное застройщиком уведомление о готовности передать квартиру, фактическая выдача ключей не началась, а акты приёма – передачи не подписываются. Здесь можно ссылаться на официальную информацию на сайте застройщика, на информацию, предоставляемую застройщиком по телефону (с указанием даты, времени звонка, ф.и.о и должности сотрудника предоставившего информацию), на результаты вашего прибытия на объект с целью его приёмки и т.д.

2. Заявить требование об уплате неустойки за просрочку передачи квартиры, приложив к нему расчет неустойки на дату отправки претензии.

Наличие претензионной переписки имеет решающее значение для успеха дела. Данная переписка существенно может повлиять как на срок, за который рассчитывается неустойка, так и на саму возможность взыскания неустойки.

Иногда дольщики откладывают отправку претензии, потому что планируют обратиться для решения этого вопроса к профессионалу. Действительно, любой квалифицированный юрист начнет свою работу именно с направления такой претензии. Но! Время может быть упущено, и пока вы соберётесь пойти к юристам, застройщик может успеть отправить вам односторонний акт приёма – передачи квартиры, а если до этого момента вы никаких ответных действий не предприняли, то ваши шансы на получение хорошей суммы неустойки становятся минимальными.

Важно понимать, что, направляя подобные уведомления, застройщик заранее готовится к судебным тяжбам и планирует таким образом уменьшить период, за который дольщик будет взыскивать неустойку. Сделайте и вы небольшой шаг для защиты своих прав - напишите претензию, даже если считаете, что судебные тяжбы – это не для вас. К сожалению, предсказать дальнейшее развитие ситуации невозможно: задержка может продолжаться и месяц, и год… Отправка претензии вас ни к чему не обяжет, но зафиксирует факт недобросовестного поведения застройщика и сослужит хорошую службу в случае, если в дальнейшем вы все-таки решитесь обратиться в суд за защитой.

Сотрудники нашего бюро имеют большой опыт работы с подобными ситуациями и будут рады помочь вам защитить свои права!

0

9

Наглядным примером подобного недобросовестного поведения застройщика является дело нашего клиента – жителя ЖК Татьянин парк (застройщик ООО «Стройкомплекс «Говорово»).

Согласно ДДУ квартира подлежала передаче до 30.04.2016г. Застройщик в феврале 2016г. направил дольщику сообщение о готовности сдать объект долевого строительства и просил явиться на принятие объекта в период с 01.04.2016г. по 30.04.2016г. Однако по состоянию на 01.04.2016г. дом так и не был введён в эксплуатацию, в связи с чем дольщик направил застройщику претензию. В мае застройщик повторно направил приглашение принять объект, но при осмотре квартиры в ней были обнаружены существенные недостатки. Был составлен акт комиссионного осмотра, в котором дольщик дал застройщику месяц на их устранение. Письмо с перечисленными недостатками и требованием скорейшего их устранения было дополнительно направлено застройщику ценным письмом. В конце мая застройщик в третий раз предложил принять квартиру, однако после повторного осмотра квартиры выяснилось, что недостатки устранены не были. Дольщик повторно заполнил дефектную ведомость, которую направил по почте. В начале июня застройщик сообщил, что недостатки устранены, и, наконец, был подписан передаточный акт.

На момент подписания акта приёма передачи просрочка составила 50 дней, сумма неустойки составила 484 983,60руб.

Предпринятые дольщиком действия позволили доказать суду, что застройщик повёл себя недобросовестно, направив ложное уведомление о готовности дома и попытавшись уклониться от ответственности, в то время как активные действия дольщика продемонстрировали готовность и большое желание принять квартиру.

26 сентября 2016г. судья Никулинского районного суда Шайхутдинова А.С. взыскала в пользу нашего клиента 346 216,00руб. неустойки, 50 000руб. штрафа, 5 000р., морального вреда, 20 000руб. расходов на представителя (в полном объёме), 1 800руб. расходов на доверенность, а всего: 423 016,00руб.

www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

0

10

Нам пришёл вопрос: Что бы Вы могли посоветовать своим будущим клиентам по юридически грамотной фиксации недостатков, чтобы потом это стало доказательством в суде?

Безусловно, самое лучшее, что вы можете сделать – это прийти на приёмку квартиры с экспертом, который проведёт все необходимые замеры, составит грамотно акт осмотра, дефектную ведомость, экспертное заключение и другие технические документы. Также эксперт даст рекомендации о том, позволяют ли имеющиеся недостатки принять квартиру или есть основания для отказа от подписания акта приёма – передачи.

Если вы самостоятельно осматриваете квартиру, то вы также должны составить (заполнить) акт осмотра с фиксацией всех замеченных вами недоделок. При этом необходимо, в том числе, ориентироваться на Постановление Правительства РФ № 47 от 28.01.2006г, в котором прописаны требования, которым должно отвечать жилое помещение. Неисправность (неработоспособность) инженерных систем (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция) являются существенными недостатками, которые могут позволить отказаться от подписания акта приёма передачи квартиры с требованием их устранения в установленный дольщиком срок (примерно 1 месяц). Такие недостатки, как слой пыли на подоконнике, наличие полиэтиленового (или другого) покрытия на окнах, царапина на дверной ручке и т.д. не являются существенными и, соответственно, позволят застройщику заявить об уклонении дольщика от подписания акта приёма – передачи квартиры.

Не менее важный момент - все недостатки необходимо фотографировать. Желательно, чтобы на фотографии отражалась дата, место (сделайте фотографии рядом с дверью Вашей квартиры, по возможности, чтобы в кадр попал представитель застройщика). Сделайте видеозапись осмотра. И даже несмотря на то, что её приобщить к материалам делам не получится, запись можно продемонстрировать судье.

Акт осмотра должен быть подписан дольщиком и представителем застройщика. Требуйте от представителя застройщика предъявления доверенности, в которой указаны его полномочия на подписание такого акта. Если вам отказываются предоставить копию доверенности, сделайте её фотографию, а данные укажите в акте. Если представитель застройщика отказывается подписывать акт – сделайте в нём соответствующую отметку.

На основании акта осмотра необходимо составить дефектную ведомость, в которой необходимо помимо отражения выявленных в ходе осмотра недостатков, привести ссылки на несоответствие конкретным ГОСТам, СНИПам, и т.д

Далее необходимо немедленно направить ценным письмом с описью вложения письменное требование застройщику устранить выявленные недостатки. Ближе к дате, к которой застройщик должен их устранить (указана Вами в акте осмотра), направить письмо, в котором вы напоминаете о необходимости их устранения, требование  передать квартиру надлежащего качества и о вашей готовности её принять (укажите дату вашего приезда на объект). Если к повторному осмотру существенные недостатки не будут устранены, необходимо проделать вышеописанные действия заново. При этом можно писать письма почаще – раз в две недели. Судью необходимо убедить в том, что вы не уклонялись от подписания акта, а активно пытались принять квартиру. Опять же, это всё имеет значение при наличии существенных недостатков.

Так как самые важные действия (составление акта осмотра, дефектной ведомости и других технических документов) требуют специальной подготовки, мы ещё раз настоятельно рекомендуем приходить на приёмку квартиры с экспертом, а лучше с двумя.

Даже если выявленные недостатки позволят принять квартиру, при наличии технической экспертизы вы можете заставить застройщика их устранить (тем самым не переплачивая за ремонт) или устранить самостоятельно, взыскав с него эти расходы.

Наше бюро сотрудничает с проверенными экспертными компаниями, которых мы можем рекомендовать.

www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

0

11

Приятный подарок нашим клиентам под конец года.

Застройщик (АО «101 Девелопмент») задержал передачу таунхауса в квартале «Вяземское» более чем на год. В связи с тем, что за указанный период сумма неустойки составила почти три миллиона рублей, мы решили взыскивать неустойку в разных судах за разные периоды просрочки. Для этого мы обратились в суд по месту жительства истца (Хорошевский районный суд) с иском о взыскании неустойки за первую половину просрочки и в Видновский суд МО по месту нахождения Ответчика с иском о взыскании неустойки за вторую половину просрочки.

Сумма неустойки за первую половину просрочки (244 дня) составила 1 443 542,00руб. (расчёт производили отдельно за 2015г. по ставке 8,25% и отдельно за 2016г. по ставке 11%, так как эта судья считает неустойку по периодам).
Судья Вахмистрова И. Ю. взыскала:
1 443 542,00руб. – неустойки (в полном объёме!);
30 000,00руб. – компенсации морального вреда;
368 485,50руб. – штрафа;
11 600,00руб. – расходов на представителя;
2 217,00руб. – государственной пошлины,
а всего: 1 855 845,21руб.

Уже через неделю состоялось заседание в Видновском суде МО. Сумма неустойки за вторую половину просрочки (209 дней) составила 1 411 165,56руб.
Судья Гоморева Е. А. взыскала:
855 469,00руб. – неустойки;
80 000,00руб. – компенсации морального вреда;
100 000,00руб. – штрафа;
15 000,00руб. – расходов на представителя;
2 055,82руб. – государственной пошлины,
а всего: 1 052 524,82руб.

Таким образом,  благодаря нашей тактике за 453 дня просрочки  при сумме неустойки в 2 854 707,56руб. мы взыскали 2 908 369,21руб.!

На сегодняшний день – это наш абсолютный рекорд по сумме взыскания неустойки с одного объекта.

www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

0

12

Ещё немного судебной практики:

В Договоре долевого участия нашего клиента жителя ЖК «Катюшки» (застройщик ООО «Мортон-РСО») был пункт, в соответствии с которым судебные разбирательства должны были проходить в третейском суде ООО «Адрем-Трейдинг». Безусловно, в третейский суд мы обращаться не стали, а обратились в суд по месту жительства истца – Коптевский районный суд г. Москвы. Ранее дольщик уже взыскивал неустойку за год просрочки (срок сдачи по ДДУ 30.06.2014г!), и на дату направления претензии за следующий срок просрочка составляла 475 дней, цена иска составила 1 173 624,07руб.

Судья Чугаев Ю. А. взыскал в пользу дольщика следующие суммы:
600 000,00руб. – неустойки;
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
50 000,00руб. – штрафа;
17 000,00руб. – расходов на представителя;
а всего: 677 000,00руб.

Судья Щербинского суда г. Москвы Федотов Д. И. взыскал в пользу нашего клиента из ЖК «Спортивный квартал» (застройщик ООО «СтройПлюс») следующие суммы (при цене иска 434 581,20руб. и периоде просрочке 324 дня):

200 000,00руб. – неустойки;
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
105 000,00руб. – штрафа;
15 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 330 000,00руб.

Судья Красногорского суда Васильева Ю. О. взыскала в пользу нашего клиента из ЖК «Спасский мост» (застройщик ООО «ОблТоргУниверсал») следующие суммы (при цене иска 234 084,66руб. и периоде просрочке 78 дней):
160 000,00руб. – неустойки;
10 000,00руб. – компенсации морального вреда;
85 000,00руб. – штрафа;
15 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 270 000,00руб.

www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

0

13

В связи с просрочкой сдачи машиноместа более, чем на 2 месяца, дольщик решил расторгнуть договор в одностороннем порядке, для чего направил застройщику соответствующее уведомление и требование вернуть стоимость договора (350 000руб.) и выплатить проценты за пользование денежными средствами. Застройщик (ГУП города Москвы «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения города Москвы») никак не отреагировал на это требование. Согласно п. 4 ст. 9 214 ФЗ договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Поэтому мы обратились в суд с иском о взыскании денежных средств по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами (сумма процентов составила 319 835,35руб.).

Судья Черёмушкинского районного суда г. Москвы Кузнецова С. А. взыскала:
350 000руб. – стоимость машиноместа;
200 000 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами;
30 000руб. – компенсации морального вреда;
20 000руб. – штрафа;
15 000руб. – расходов на представителя,
а всего: 615 000руб.

Судья Чертановского суда Бондарева Н. А. взыскала в пользу нашего клиента из ЖК «Южная долина» (застройщик ООО «Южные горки») следующие суммы (цена уточнённого иска 868 051,00руб., период просрочки 357 дней):
300 000,00руб. – неустойки;
6 000,00руб. – компенсации морального вреда;
153 000,00руб. – штрафа;
7 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 466 000,00руб.

www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

0

14

Нам задали вопрос, а есть ли в нашей практике случаи заключения мирового соглашения между застройщиком и дольщиком?
Да, в нашей практике есть такие примеры, хоть и случаются они крайне редко.

Дольщик из ЖК «Нуова Вита» (застройщик ООО «Химкинское СМУ МОИС-1») обратилась к нам за помощью во взыскании неустойки. Несмотря на активное общение с застройщиком, урегулировать спор путём переговоров не удалось, в результате чего мы обратились в суд. Однако уже после подачи иска застройщик решил сделать предложение, от которого клиентка не смогла отказаться: чтобы не терять время в ожидании получения неустойки в рамках стандартной судебной процедуры, она согласилась на предложение ответчика получить "здесь и сейчас" компенсацию в размере 320 000руб. за отказ от дальнейших претензий (сумма неустойки составляла 920 645,00руб.). Юристы нашего бюро подготовили текст мирового соглашения, который устроил обе стороны, и утвердил суд. Стоит отметить, что застройщик поступил добросовестно и оперативно перечислил суммы клиентке.

Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар
Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

0

15

Последние вынесенные решения в уходящем году:

Судья Красногорского суда Потапова С. В. присудила в пользу нашего клиента из ЖК «Мортонград Путилково» (застройщик ООО «РИВАС МО») за период просрочки 82 дня следующие суммы (цена иска 238 853,00руб.):

120 000,00руб. неустойка;
10 000,00руб. компенсация морального вреда;
65 000руб. штраф;
12 450,00руб. представительских расходов,
а всего 207 450,00руб.

Судья Хамовнического суда Шевьева Н. С. взыскала в пользу нашего клиента из ЖК «Бутово парк» (ЗАО «СТ-Инжиниринг») следующие суммы (цена иска 557 103,00руб., период просрочки 450 дней):
200 000,00руб. – неустойки;
5 000,00руб. – компенсации морального вреда;
102 500,00руб. – штрафа;
15 000,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 322 500,00руб.

Дольщику ЖК «Солнцево парк» застройщик (ООО «Мортон-Юг») должен был передать квартиру не позднее 30.06.2014г. Так и не дождавшись её, женщина умерла в марте 2015г. В октябре 2015 г. застройщиком в адрес участника долевого строительства был направлен односторонний передаточный акт, а права требования перешли к наследнику по закону только в декабре 2015г. Сумма неустойки по дату составления акта составила 843 660руб. В договоре долевого участия, как обычно для ГК Мортон, была сделана оговорка о рассмотрении дела в третейском суде, которая смущала наследника. Однако осенью этого года он всё же решил добиваться компенсации в суде. Безусловно, в третейский суд мы обращаться не стали, а подали иск в Зюзинский районный суд г. Москвы.
Судья Белоусова И. М. взыскала следующие суммы:
422 000,00руб. – неустойки;
3 000,00руб. – компенсации морального вреда;
40 000,00руб. – штрафа;
12 300,00руб. – расходов на представителя,
а всего: 477 300,00руб.

www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Отредактировано Юр бюро Лексар (2016-12-30 09:01:24)

0

16

Уважаемые жители ЖК "Молодёжный"!

В конце года принято оценивать результаты проделанной работы.
У нас, как и у каждого из вас, в уходящем году также были свои достижения, которыми мы хотим поделиться :)

Наши рекорды:

14 исполнительных листов мы получили в самый «урожайный» день;
78 дней – самый короткий срок получения взысканных сумм на счёт дольщика с даты подачи иска;
2 908 369,21руб. – самая большая взысканная сумма неустойки с одного объекта;
71 531 690,52руб. – взыскано в пользу наших клиентов в уходящем году.

Год был трудным, но мы рады, что смогли помочь многим жителям в борьбе за свои права.
Мы желаем всем, кто ждёт свои квартиры, получить заветные ключики в наступающем году! А всем счастливым обладателям новых квартир сделать ремонт, воплотив в реальность свои самые смелые идеи!

Удачного Вам Нового 2017 года и хорошей погоды в доме!

www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

0

17

Праздники подходят к концу, а значит самое время ознакомиться с изменениями в законодательстве в области долевого строительства, которые нас ждут в этом году.

Федеральным законом № 304 от 03.07.2016г. были внесены изменения в закон об участии в долевом строительстве от 30.12.2014г. № 214-ФЗ, часть из которых вступает в силу уже с 01 января 2017 года. Давайте посмотрим, какие нововведения приготовил законодатель.

Начнём с неприятного… Некоторые случаи, когда суды отказывали в иске, руководствуясь разъяснениями Верховного суда России, обрели силу закона.

Так, часть 2 ст. 6 закона 214-ФЗ дополнилась следующим предложением:
«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору».

Что это означает для дольщика? Это значит, что в случае неподписания акта приёма – передачи (далее – АПП) в установленные в договоре долевого участия (далее – ДДУ) сроки, дольщику, решившему обратиться в суд за взысканием неустойки в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства, придётся доказывать в суде, что он не уклонялся от его приёмки.

Практические советы, как обеспечить себе «алиби» на примере приёмки квартиры:

1. За месяц до даты передачи квартиры, указанной в ДДУ, направьте застройщику уведомление о готовности её принять.
2. В первый же день просрочки направьте застройщику требование передать квартиру по АПП.
3. Если вы не желаете подписывать АПП из-за претензий к качеству, то письменно требуйте составления акта, в котором указывается несоответствие квартиры условиям ДДУ, проектной документации, требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (далее – акт осмотра).
4. После составления акта осмотра подготовьте и направьте застройщику дефектную ведомость с требованием устранить недоделки в определённый срок.
5. В случае неустранения недоделок в установленный срок повторите действия, описанные в пунктах 3 и 4.

Обращаем ваше внимание, что все письма направляются на адрес регистрации застройщика (юридический адрес) ценным письмом с описью вложения!

Ваши активные действия, подкреплённые перечисленными выше документами, будут являться в суде доказательствами того, что вы не уклонялись от приёмки квартиры, а значит, риски отказа во взыскании неустойки по этому основанию будут минимизированы.

Примеры поведения дольщика, которое может быть признано уклонением от приёмки квартиры:

- дольщик игнорирует уведомление застройщика о готовности квартиры и не появляется на объекте для её приёмки в установленный ДДУ срок;
- дольщик пришёл на осмотр квартиры, АПП не подписал, акт осмотра не заполнил и письменно не потребовал его составления;
- дольщик пришёл на осмотр квартиры, акт осмотра заполнил, но не оставил себе второй экземпляр и не направил застройщику дефектную ведомость. Необходимо отметить, что это довольно распространённая ситуация, когда акт осмотра составляется в единственном экземпляре, который представитель застройщика забирает себе (для работы). Впоследствии доказать, что такой акт был составлен (если вы себе не сделали как минимум копию), будет практически невозможно. Поэтому требуйте составления акта осмотра как минимум в двух экземплярах, один из которых заберите себе;
- дольщик пришёл на осмотр квартиры, АПП не подписал, акт осмотра заполнил, однако недостатки в квартире являются несущественными (например, криво висит батарея, не отрегулированы окна, наличие строительного мусора, царапины на дверных ручках и т.д.). Стоит отметить, что разные суды одни и те же недостатки могут относить как к существенным (позволяющим не подписывать АПП), так и к несущественным (не препятствующим приёмке квартиры).

www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

0

18

В нашей практике есть немало дел, в которых приходилось доказывать суду, что дольщик не уклоняется от приёмки квартиры. Несмотря на то, что законодательно застройщик стал освобождён от уплаты неустойки при установлении факта уклонения дольщика от приёмки квартиры только сейчас, суды отказывали в иске, если считали, что просрочка возникла по вине истца.

Хорошим примером служит решение по делу дольщика ЖК «Зелёные аллеи» (застройщик ООО «МИЦ-СТРОЙКАПИТАЛ»).

Квартира подлежала передаче до 30.04.2016г. После получения уведомления о её готовности в конце марта дольщик пришёл на объект, где совместно с представителем застройщика были составлены акт комиссионного осмотра и дефектная ведомость. В дефектной ведомости, в том числе, были указаны следующие недоделки: требуется регулировка створок окон и дверей ПВХ, установить ручки и заглушки петель, заделать примыкание отвода вентиляции в ванной, срезать арматуру в комнате. Дольщик установил срок устранения недостатков 31 мая 2016г., но повторного приглашения на приёмку квартиры так и не получил. 01 июля он повторно пришёл на объект, после осмотра  выяснилось, что указанные ранее недоделки были исправлены частично, однако появились новые. Была составлена новая дефектная ведомость. Через неделю дольщику пришло письмо от застройщика, в котором содержался односторонний акт приёма – передачи квартиры, после чего он обратился в наше бюро за помощью во взыскании неустойки. Оценив имеющиеся документы, мы пришли к выводу, что оснований считать дольщика уклоняющимся от приёмки квартиры, нет. В исковом заявлении нами также было заявлено требование о признании одностороннего акта недействительным.

26 сентября судья Зюзинского районного суда Симонова Е.А. удовлетворила наш иск частично (заявленная цена иска 423 259руб. 51 коп.). При том, что односторонний акт приёма – передачи квартиры не был признан недействительным, судья взыскала в пользу истцов: 300 000р. неустойки, 150 000р. штрафа, 10 000р. морального вреда, 20 000руб. представительских расходов, 3 000р. расходов за оформление нотариальной доверенности,
а всего: 483 000,00руб.

www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

0

19

Продолжаем знакомиться с новшествами, касающимися условий договора участия в долевом строительстве.

1. С Нового года ДДУ должен содержать более полную информацию об объекте долевого строительства (далее – объект). Теперь план объекта должен отображать:

- этаж и его местоположение на этаже многоквартирного дома (далее – МКД) или иного строящего объекта недвижимости, с указанием сведений о виде, назначении, этажности МКД, общей площади МКД или иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности и сейсмостойкости;
- назначение объекта (жилое или нежилое помещение) и его общая площадь;
- количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
- схему или чертеж расположения по отношению друг к другу частей жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей нежилого помещения.

Указанные сведения должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения ДДУ, в противном случае дольщик может обратиться в суд с иском о признании договора недействительным (дополнения в ст. 4 закона 214-ФЗ).

Проект ДДУ, используемый застройщиком, теперь должен быть размещён на его официальном сайте  (новая статья 3.1. закона 214-ФЗ).

2. Изменилось понятие объекта долевого строительства - теперь общее имущество в многоквартирном доме не входит в это понятие (новая редакция ч. 2, ст. 2 закона 214-ФЗ).

3. Теперь законодательно зафиксировано, что уплата цены ДДУ производится только после его государственной регистрации (новая редакция ч. 3, ст. 5 закона 214-ФЗ).

4. Если договор уступки заключается с юридическим лицом, которое уступает свои права по ДДУ, то уплата цены договора уступки также производится только после его государственной регистрации (новая часть 3 ст. 11 закона 214-ФЗ).

5. С 01 января 2017 года в передаточном акте (далее – АПП) должна указываться дата передачи объекта долевого строительства, а неотъемлемой частью самого АПП станет инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства (дополнения в ст. 7 и новая редакция ч. 1 ст. 8 и закона 214-ФЗ и д).

6. Закрепляется обязанность по досудебному урегулированию споров, связанных с выявленными в течение гарантийного срока недостатками (новая редакция ч. 6 ст. 7 закона 214 – ФЗ);

7. Закрепляется законом размер неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, выявленных в течение гарантийного срока, который составляет 1% от цены ДДУ за каждый день просрочки. Если недостатки жилого помещения не являются основанием для его признания непригодным для проживания, размер неустойки рассчитывается как 1% от стоимости расходов, необходимых для их устранения (дополнения в ст. 7 закона 214-ФЗ);

8. Уточняется понятие существенного изменения размера объекта долевого строительства, позволяющего дольщику расторгнуть договор в судебном порядке: теперь такое требование можно заявить, если его площадь увеличилась или уменьшилась более чем на 5% от указанной в ДДУ (новая редакция пункта 2 части 1.1 ст. 9 закона 214-ФЗ).

www.neustoyka-ddu.ruВзыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар

Отредактировано Юр бюро Лексар (2017-01-08 09:28:07)

0

20

Нам пришёл вопрос, связанный с изменениями в закон об участии в долевом строительстве: какой срок установлен для устранения недостатков, обнаруженных в течение гарантийного срока?

Согласно ч. 6 ст. 7 закона 214-ФЗ «Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства». Таким образом, этот срок устанавливается соглашением сторон. Безусловно, он должен быть разумным.
При согласовании срока устранения недостатков вы можете руководствоваться положениями Закона от 07.02.1992г. № 2300-1 «О Защите прав потребителей» ч. 1 ст. 20 которого гласит: «Если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом...) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней».

0


Вы здесь » Форум жителей ЖК "Молодежный" г.Красногорск » Общие вопросы района » Взыскание неустойки и оформление права собственности в юр. бюро Лексар